產業(yè)規(guī)劃是一個比較復雜的過程，除了產業(yè)發(fā)展選擇和細分行業(yè)定位，還要關注對市場形勢、產品需求、資金平衡等方面的研究分析。筆者基于大量的產業(yè)園區(qū)招商策劃及產業(yè)規(guī)劃的經驗，總結了“園區(qū)主題概念超前性”“產業(yè)組合生態(tài)圈”“項目招商落地論證”“商業(yè)利益最大化”四個產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的操作要點。

01、園區(qū)主題概念要有一定的超前性

首先，對項目進行概念包裝能夠提高產品的外在價值進而提升產品的市場競爭力。與產品包裝相似，園區(qū)包裝有利于優(yōu)化內部環(huán)境、集聚要素資源、吸引項目入駐、擴大對外影響等，從而提升園區(qū)的市場競爭力。尤其是在園區(qū)競爭日益激烈、園區(qū)走向日益專業(yè)的背景下，園區(qū)開發(fā)者更應重視對園區(qū)的主題化概念包裝。

其次，產業(yè)園區(qū)概念包裝應干練、精辟、醒目，應突出園區(qū)的主題特色，一般而言，可以從區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)特色、園區(qū)功能、經典案例四個角度進行分析，而大部分情況是上述四個角度的綜合。

02、產業(yè)及業(yè)態(tài)組合要有生態(tài)性

隨著園區(qū)開發(fā)越來越精細化、專業(yè)化，業(yè)態(tài)定位已成為園區(qū)開發(fā)策劃的重要內容。產業(yè)的導入必須依據產業(yè)生態(tài)圈的構建原則進行，在產業(yè)鏈的上下游及橫向生態(tài)圈進行布局規(guī)劃。這些規(guī)劃的目的都是讓園區(qū)的企業(yè)相互依存，最大可能的降低企業(yè)的運營成本，提升運營效率。

03、項目招商落地要注重可行性

產業(yè)規(guī)劃之前，必須根據產業(yè)資源狀況，對可能的企業(yè)或項目進行面對面交談，了解其發(fā)展規(guī)劃、落地要求，從而分析產業(yè)主題的可行性。

產業(yè)規(guī)劃中經常遇到的問題就是產業(yè)主題“高大上”、不接地氣。此類問題往往都源于規(guī)劃與實際訪談的脫節(jié)。只有走進企業(yè)內部，按照企業(yè)發(fā)展所需進行規(guī)劃，才具有一定的落地可行性。所以，產業(yè)規(guī)劃的確是一個十分接地氣的工作。

04、載體的綜合價值要實現最優(yōu)性

產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃還必須懂得地產策劃和運營的基本原則。從地產運營的角度看，在規(guī)劃中盡可能放大物業(yè)的價值、提升物業(yè)的競爭力，這樣才可能做到園區(qū)商業(yè)價值最大化。

產業(yè)園區(qū)并非規(guī)劃的物業(yè)面積越多越好，也不是什么物業(yè)形態(tài)租金高就放什么。產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃是一個組合拳，需要滿足工作、創(chuàng)業(yè)、展示交流、創(chuàng)新研發(fā)、生活休閑等多方面需求，這樣才能將園區(qū)的綜合價值放大到極限。